4月3日，央行公布一季度銀行家與城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查。1)從銀行家問卷調(diào)查來看，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇動能保持向好勢頭，帶動貸款需求的明顯回暖;其中房企信貸需求明顯改善，基本回到2021Q1的水平。2)從城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查來看，居民購房意愿回升，處于2022年以來的最高點，儲蓄意愿有所下降;居民對房價上漲的信心、就業(yè)與收入的預(yù)期均有所恢復(fù)。

銀行貸款總體需求指數(shù)同環(huán)比均明顯提升;房企信貸需求明顯改善，基本回到2021Q1的水平。銀行家問卷調(diào)查顯示，Q1貸款總體需求指數(shù)為78.4%，環(huán)比上升19.0個百分點，同比上升6.1個百分點，一方面是因為，今年以來，疫情形勢的好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展動能持續(xù)向好;另一方面是因為，央行的信貸政策持續(xù)寬松推動。分行業(yè)看，基礎(chǔ)設(shè)施、制造業(yè)、批發(fā)零售業(yè)貸款需求指數(shù)分別為71.0%、73.9%和68.0%，環(huán)比分別提升10.4、11.7、10.9個百分點，同比分別提升3.7、3.6、5.3個百分點;值得注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)貸款需求指數(shù)為55.3%，環(huán)比提升11.6個百分點，同比提升8.1個百分點，自2021Q2以來首次處于向好狀態(tài)(>50%)，回到2021Q1的水平。在11月對地產(chǎn)的金融支持力度明顯加強(qiáng)后，銀行為房企流動性提供支持，疊加近期出現(xiàn)銷售基本面復(fù)蘇的意向，房企信貸需求明顯改善。

居民購房意愿回升，居民部門高儲蓄意愿現(xiàn)象也有所改善。城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，未來3個月預(yù)計增加購房支出占比的儲戶比重為17.5%，同比雖下降0.4個百分點，但環(huán)比提升了1.5個百分點，該比例為2022年以來的最高點，顯示出居民購房意愿與需求有所回暖，我們認(rèn)為這與防疫政策放開后補(bǔ)償性需求釋放，以及政策利好疊加刺激市場信心修復(fù)有關(guān)。居民儲蓄意愿也有所下降，傾向于“更多儲蓄”的居民占58.0%，環(huán)比下降了3.8個百分點，不過同比仍有3.3個百分點的提升，且仍處于歷史高位;傾向于“更多消費(fèi)”的居民占比環(huán)比提升0.5個百分點至23.2%，傾向于“更多投資”的居民占比環(huán)比增加3.3個百分點至18.8%。

居民對于房價上漲的信心有所提振。根據(jù)城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查，房價看漲的比例自2021年下半年以來持續(xù)下降，2023Q1房價預(yù)期上漲的比例為18.5%，環(huán)比提升4.5個百分點，同比提升2.2個百分點，處于2021Q4以來的最高點，扭轉(zhuǎn)了連續(xù)六個季度的房價上漲預(yù)期下跌趨勢;房價預(yù)期下降的比例為14.4%，同比持平，環(huán)比下降5.0個百分點;對未來房價預(yù)期不確定的占比為13.1%，環(huán)比下降0.7個百分點，同比仍有0.4個百分點的上漲，部分購房者的觀望情緒仍然濃厚。

經(jīng)濟(jì)預(yù)期向好，就業(yè)與居民收入預(yù)期明顯回暖。1)從較為宏觀的統(tǒng)計局公布的月度失業(yè)率數(shù)據(jù)來看，就業(yè)形勢仍然嚴(yán)峻，雖然2022年12月、2023年1月城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率已經(jīng)降至5.5%，但2月又小幅提升了0.1個百分點至5.6%。不過，從央行季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查的結(jié)果來看，實際居民的就業(yè)形勢有明顯轉(zhuǎn)好，2023Q1就業(yè)感受指數(shù)環(huán)比提升6.8個百分點至39.9%，但同比仍有2.5個百分點的下降;就業(yè)感受“形勢較好”的儲戶占比環(huán)比提升了4.3個百分點至13.2%;就業(yè)感受“形勢嚴(yán)峻”或“看不準(zhǔn)”占比環(huán)比下降了7.9個百分點至41.2%。2)2023Q1收入感受指數(shù)為50.7%，環(huán)比提升了6.9個百分點，處于向好狀態(tài)(>50%)，為2021Q3以來的最高值。收入“增加”或“基本不變”的占比環(huán)比提升了8.9個百分點至85.6%，“減少”的占比降至14.5%。3)未來就業(yè)與收入的預(yù)期指數(shù)分別為52.3%和49.9%，環(huán)比分別提升了9.4、5.5個百分點，顯示出居民對未來的就業(yè)與收入預(yù)期向好發(fā)展。在此情況下，居民即時的購房意愿或?qū)⒂兴嵴瘢饲百彿坑^望情緒或?qū)⒕徑狻?/p>

投資建議

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展動能逐步修復(fù)，我們預(yù)計居民對房價、收入、就業(yè)的預(yù)期將持續(xù)改善，繼續(xù)帶動購房需求回升，行業(yè)基本面改善的持續(xù)性得到進(jìn)一步鞏固后，預(yù)計房企的投資也將有所回升，帶動房企貸款需求的提升。

我們建議持續(xù)關(guān)注基本面數(shù)據(jù)的兌現(xiàn)情況，同時建議在板塊目前相對低迷的情況下，關(guān)注內(nèi)生增長快、拿地有效性強(qiáng)的內(nèi)驅(qū)動力型公司;REITs相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)、保租房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)等資產(chǎn)持有方;以及在行業(yè)大環(huán)境收縮的背景下，重要性提升的渠道公司。具體標(biāo)的，我們建議關(guān)注三條主線：1)主流的央國企和區(qū)域深耕型房企，銷售、拿地均有較好增長，行業(yè)見底復(fù)蘇后帶來β行情：保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)國際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國、華發(fā)股份、濱江集團(tuán);2)邊際受益于房企融資端打開的優(yōu)質(zhì)民企、及混合所有制房企：美的置業(yè)、金地集團(tuán)、萬科A、龍湖集團(tuán)。3)主題性投資機(jī)會，包括REITs相關(guān)：大悅城、華潤置地、光大嘉寶、中新集團(tuán);房地產(chǎn)渠道相關(guān)的標(biāo)的：貝殼、我愛我家。